hausbau - grunstückskauf in thailand

serwus zusammen

wie läuft des in thailand mit dem erwerb von bausgrund aus "für den farang" ?? kann ich ein haus auf meinen namen bauen?? oder brauch ich da nen "thaipartner" ??

hier könnten wir ein paar infos posten für solche fälle

mfg



..........ich persönlich werde es sicher nicht machen

 

Ich weiß nicht, ob das hier als Reiseforum der richtige Platz ist. Es gibt ja genug andere spezialisierte Thailandforen, wo auch dieses Thema ausführlich behandelt wird.

Aber grundsätzliche Antwort: Als Nicht-Thai kann man in Thailand kein Land erwerben (von Spezialkonstruktionen über Firmenbeteiligungen vielleicht mal abgesehen...). Ein Haus auf den eigenen Namen bauen/erwerben ist dagegen durchaus möglich. Meist sieht das in der Praxis dann so aus, dass man den Baugrund vom Thai-Besitzer für einen langen Zeitraum vertraglich pachtet (geht wohl so in der Größenordnung von 2 x 30 Jahren) und dann selbst das Haus baut/bauen lässt.

 

soweit ich informiert bin, kann man doch Land kaufen, aber nur eine bestimmte qm² Zahl ( recht klein), also nicht ausreichend, für ein Resort, o.ä.

Gibt es Fertighäuser In Thailand???? Noch nie gesehen!

 

Das Eigentumsrecht in Thaialnd ist vor Jahren geändert worden. Man kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Grundstück bestimmter Größe kaufen. Ich glaube gelesen zu haben , das man 0,5 Rai also ca. 800 m² kaufen kann.

Was du anspricht (2-3 mal 30 Jahre) ist eine Pacht und nennt sich CANOTE TITLE. Eine ähnliche Konstruktion exsistiert auch in D-Land, für Kircheneigene Grundstücke. Hier bist du Eigentümer des Hauses, aber nicht "nur" unmittelbarer Besitzer des Grundstückes.

@ Manfel: schau einfach mal bei den einschlägigen Seiten, wie z.B. 1Rai.com - Thailand Property & Real Estate - Bangkok, Phuket & Krabi, Koh Samui, Chiang Mai, Hua Hin, Pattaya & Koh Chang, Isaan vorbei. Wen du google mit dem Suchbegriff "property in thailand" fütterst kommt auch einiges.

Chok dee
Sanuk

 

..oder man hat in Thailand eine eigene Firma, die 51% Thai owned ist..aber dann könnte man das Chanote Land erwerben..das ist mein Verständnis..LG Mari

auf Koh Lipe gibt's gerade ein schönes Stückchen Land am Meer..
In Malaysia ist das viel weniger kompliziert..mit dem MM2H kann man erwerben und besitzten..ist für mich die einfachere Variante.
LG Mari

 

Eine "eigene" Firma, welchem einem aber nur zu 49% gehört?

 

es gibt auch thailandreisende die sowas interesiert. und sollen in ein anderes forum wechseln??? bist du dir da sicher??

mfg

 

na ja, Lion - auch Hauseigentümer sind meist nicht Alleineigentümer (wenn man von der Bank einen Kredit kriegt)- aber unten die Erklärung einer LLC..dann sogar nur mit 39% Beteiligung

Foreign nationals may not own land freehold in Thailand. They can, however, own indirectly through control of a Thai corporate entities e.g. in the form of a company or a limited partnership as long as Thai nationals hold the shares 51% or more. Also, they may register long term leasehold over the land consisting of an initial 30 - year term plus two further 30 year- for a total of 90 years.

Limited Liability Company - this form of purchasing property is the most popular with foreign investors as the Articles of Association can be varied to allow greater protection for foreign minority shareholders where majority Thai ownership is required under the Alien Business Law. Thai law requires that 51% of the shares be held by Thai juristic persons, however, any company with more than 40% foreign interest that purchases land will be investigated by the Central Land Office to ensure that the company has not been organized in an attempt to circumvent the prohibition against foreign ownership of land. This results in the foreign ownership of the company being limited at 39%, but with the recommended changes to the Articles of Association, the foreigner can be the only director of the company, and the only officer of the company who can commit or bind the company in any contractual dealings - effectively giving the minority shareholder control over the company

 

Auslaendern, die in Thailand eine vom BOI anerkannte Investition in Hoehe von mindestens 30 Millionen Baht getaetigt haben, koennen eine Sondergenehmigung erhalten, mit der sie zu eigenen Wohnzwecken bis max. 1 Rai Bauland (ca. 1.600 qm) auf eigenen Namen kaufen und eintragen lassen koennen. Diese Sondergenehmigung wird aber nur hoechst selten wirklich erteilt. Eine andere Moeglichkeit zum Landerwerb gibt es fuer Auslaender nicht.

Thailaendische Firmen, an denen Auslaender bis zu 49% beteiligt sein koennen, duerfen hingegen "auf die Firma" Land kaufen. Das Land gehoert dann der Firma und nicht dem auslaendischen Teilhaber 9dem aber aufgrund seiner Firmenbeteiligung bis zu 49% davon gehoeren koennen). Die Firma dafr dem auslaendischen Teilhaber aber selbstverstaendlich das Land zur Verfuegung stellen. Konstrukte dieser Art wurden in der Vergangenheit haeufig genutzt, um Auslaendern Land zu verschaffen. Inzwischen werden solche Firmen aber sehr genau unter die Lupe genommen. Nehmen diese Firmen nicht oder nur in geringem Masse am Geschaeftleben teil, wird schnell darauf erkannt, dass es sich um ein illegales Konstrukt mit dem Zweck des Landerwerbs durch Auslaender handelt. Dies hat zur Folge, dass die Firma aufgeloest wird und das Land verkauft werden muss. Es koennen auch Enteignungen erfolgen. Ebenso pruefen die Landbehoerden bei Firmen mit Auslaenderbeteiligung inzwischen sehr genau die Taetigkeit der betreffenden Firma, bevor sie einen Landeintrag vornehmen. Im Zweifelsfall wird der Landeintrag verweigert.

Ausser der anfangs genannten und in der Praxis kaum relevanten Sonderregelung fuer Investoren gibt es also fuer Auslaender keine Moeglichkeit des legalen Landerwerbs. Pachtvertraege ueber max. 30 Jahre sind aber moeglich. Ebenso koennen Auslaender Eigentumswohnungen kaufen. Hierfuer ist aber auch eine staatliche Genehmigung erforderlich und der an Auslaender uebertragbare Anteil am Gesamtobjekt (also am Gebaeude, in dem sich die Wohnungen befinden) ist begrenzt.

Waehrend der Besitz einer Eigentumswohnung im Wert von mindestens 3 Millionen Baht bis vor ein paar Jahren noch zum Erhalt einer Jahresaufenthaltsgenehmigung berechtigte, ist dies inzwischen nicht mehr der Fall. Ein Non Immigrant Visum ist aber weiterhin moeglich.

Gruss
Caveman

 

Ab ca. 1 bis 1,5 Mio Baht (ohne Unterkellerung, ohne Heizung und natuerlich ohne Grundstueck).

Gruss
Caveman

 

Hallo,

ich denke die Hauspreise hängen auch von der Gegend ab und wie gebaut wird - sprich ob ein Bauunternehmer alles macht oder ob man sich die Baumaterialien selber besorgt etc..

Bei unserem Haus (sprich dem Haus meiner Frau) hat alles die Familie selber geregelt. Der Bruder hat die Materialien besorgt, ein Vetter war der Polier und ganz wichtig die Arbeiter wurden immer kontrolliert. Der Bruder hat sogar auf der Baustelle geschlafen.

Da wir zur Zeit des Hausbaus in Deutschland waren erhielten wir alle paar Tage Fotos und konnten die Baufortschritte verfolgen und auch einmal etwas ändern lassen.

Die Pläne für das Haus haben wir vorher mit einem Architekten abgestimmt und von ihm ausarbeiten lassen. In Chiang Mai und Umgebung benötigt man inzwischen diverse Genehmigungen und muss Pläne vorweisen. Ich weiss nicht wie es im Süden oder Issan ist.

Der Preis lag auch bei uns im schon erwähnten Bereich - allerdings Erdbebensicher, mit Internetanschlüssen etc. versehen und etwa 180 m² Fläche. Und wo wir Wert drauf gelegt haben - alle Stromleitungen liegen unter Putz. Außerdem haben die Fliesenleger sehr gute Arbeit geleistet (auch nach deutschen Maßstäben :smile1.

Gruß
Volker

 

Genau das wuerde ich heute nicht noch einmal so machen. Ist zwar optisch ganz huebsch, wenn man die Leitungen nicht sieht, aber wehe es geht mal was kaputt oder es soll was veraendert/erweitert werden. Dann geht die Sucherei los.

Erst recht wuerde ich heute auch keine Wasserrohre mehr unter Putz oder Fliesen legen. Gut, bei Abwasserrohren laesst sich das nicht immer vermeiden. Aber auch dort wuerde ich heute nur das im Meuerwerk/Fussboden "verstecken", was gar nicht anders geht. Alles, was irgendwie frei sichtbar und vor allem frei zugaenglich verlegbar ist, wuerde ich hingegen ohne Ruecksicht auf die Optik so verlegen, dass man leicht ran kommt und es somit auch leicht reparieren kann. Wie leicht loest sich im Laufe der Jahre mal so eine Klebeverbindung auf oder es bricht aufgrund von Druckveraenderungen mal was weg.

Undichte Rohre hatten wir bisher zum Glueck nur ausserhalb des Hauses. Das aber schon mehrmals. Da schafft man eben ein wenig vom Erdreich weg, legt das Rohr frei und repariert es. Keine grosse Sache. Wasser hoechstens ne Stunde abstellen das defekte Rohrteil raussaegen und mit Muffen und nem neuen passend geschnittenen Teil neu verkleben, fertig.

Aber wehe, das passiert im Mauerwerk. Und irgenwann passiert's garantiert auch dort mal. Dann hast du nicht nur die Sauerei, du hast auch so lange kein Wasser, bis du nen Handwerker gefunden hast und der das dann auch repariert hat.

Gruss
Caveman

 

In gewisser Weise muss ich Dir Recht geben, allerdings weiß ich in Deutschland auch nicht wo Rohre und Leitungen verlaufen. Wenn hier etwas passiert, muss auch erst einmal gesucht werden.

Ich glaube mein Schwager kennt die Lage der meisten Rohre (schließlich hat er den Bau überwacht und die Arbeiter teilweise ziemlich genervt - wie ich gehört habe) und kann einen Rohrbruch schnell feststellen. Natürlich ist die Sauerrei dann schon da. Aber wie gesagt in Deutschland ist ja auch nicht sehr viel anders - oder?

Auch wenn eine Stromleitung mal defekt sein sollte, muss halt gesucht und dann der Putz geöffnet werden. Was solls ist auch in Deutschland nicht anders. Soweit ich weiß sind die Kabel alle geerdet und relativ stark - wenn es stimmt was uns gesagt wurde :smile1: .

Gruß

Volker

PS: Klar ist es nervig wenn man in einer Baustelle leben muss und ein paar Tage kein Wasser hat.

 

Auf die Erdung wuerde ich mich nicht verlassen. Eine zentrale Erdung waere hier in Thailand schon sehr ungewoehnlich. Was wurden denn da fuer Steckdosen installiert? Dier thailaendischen haben ja gar keine Moeglichkeit zur Erdung. Und wenn wirklich europaeische oder englische Susteme verbaut wurden (gibt's hier ja auch fuer teures Geld zu kaufen), schraub mal auf und guck dir die Kabel hinter den Dosen an. Wenn da wirklich 3 sind, beneide ich dich!

In Deutschland verwendete Wasserrohre haben eine ganz andere Qualitaet als die hier verwendeten mit einfachem Plstikkleber verklebten Plastikrohre. Ausserdem erfolgen die Installationen hier doch meist eher gemaess "pi mal Daumen" als wirklich nach Mass. Da wird gefriemelt und gewerkelt, bis es irgendwie passt. Wenn's nicht so genau passt, das Rohr ein wenig zu lang ist, sich ein wenig verbiegt und somit unter Spannung steht, macht's auch nichts. Putz und Fliesen drueber, keiner sieht mehr was.

Ich kann mich aus meiner Zeit in Deutschland an keinen einzigen Rohrbruch innerhalb von 40 Jahren erinnern. Hier in Thailand hatte ich in den letzten 10 Jahren hingegen schon einige. Zum Glueck aber bisher alle draussen.

Hier geht schon viel schneller mal was kaputt als in Deutschland. Allerdings bekommst du in Deutschland fuer 25.000 oder 30.000 Euro natuerlich auch kein solches Haus gebaut. Der Preisunterschied hat sicher auch einiges mit der Qualitaet der verwendeten Materialien zu tun (hauptsaechlich aber natuerlich mit den niedrigen Loehnen der Bauarbeiter).

Gruss
Caveman

 

Hallo,

Caveman - klar die Rohre sind die blauen Plastikrohre - soweit ich weiß. Aber die Erdung werde ich mir demnächt mal ansehen.

Das Baumaterial soll ganz gut sein, da kein Bauunternhmer das Zeug gekauft hat, sondern alles selbst organisiert worden ist - mit der Hilfe von ein paar Fachleuten - wobei ich allerdings nichts über die Fachleute sagen kann.

Ich bin zwar Laie, aber was ich gesehen habe - auch verglichen mit einigen anderen Häusern in Thailand - haben die wirklich gute Arbeit geleistet.

Auch die Fliesen sind absolut gut verlegt worden - quasi das ganze Haus ist gefliesst.
Da habe ich schon einiges anderes gesehen in Thailand.

Ich denke der Polier, der Vetter meiner Frau, hat auch darauf geachtet. Wenn er Pfusch zugelassen hätte, hätte ihn meine Frau zur Sau gemacht - um das mal etwas drastisch auszudrücken.

Allerdings kann ich natürlich nichts dazu sagen wie die "Langzeitwirkungen" aussehen, denn das Haus ist gerade mal 3 Jahre alt.


Gruß
Volker

PS: Ich habe mal auf die Schnelle 2 Fotos dazu eingefügt:

 

Man muss sich aber mal die Produktivität dieser Bauarbeiter anschauen.....viel kommt da in Thailand nicht wirklich bei raus....

Auch gibt es in D A CH eine Flug von Vorschriften die das Bauen wesentlich teurer machen, (Energie, Abnahmen, Arbeitsschutz, Baugenehmigungen,......).

 

@ vabels: WOW - das Haus sieht echt toll aus!!
@ tobilein: bez. Produktivität: ich hab mir hier in Hurghada ein paar Möbel machen lassen und ich muss sagen, diese Qualität hätte ich den Ägyptern nicht zugetraut. Einfach perfekt und dann noch aus Vollholz, zu einem Preis, bei dem ich in Österreich nicht mal Billig-Pressspan bekommen hätte.

Wenn man denen klare Ansagen bez. Ausführung bzw. Qualität gibt, klappt es auch bei "Minderqualifizierten". Die haben handwerkliche Fähigkeiten, das glaubt man gar nicht. Es kommt aber meist auf die Endkontrolle an. Wenn die wissen, es wird genau geschautund es hängt die Bezahlung von der Endkontrolle ab, können sie schon gut und genau arbeiten. Bei vabels hat ja einer sorgsam darauf geschaut, darum bin ich überzeugt, dass da alles passt.

lg nf

 

Nicht die Qualität, die Produktivität.

Leistung pro Zeiteinheit.

Westdeutschland hat Beispielsweise im verarbeitenden Gewerbe die dritthöchsten Lohnkosten der Welt (nach Belgien und Norwegen), die Lohnstückkosten sind aber international sehr wettbewerbsfähig da der Output in der Zeit stimmt.

Das ist in Afrika anderes, drum lassen ja alle Firmen in China produzieren (trotz viel höherer Löhne als in Afrika) und auch Thailand ist da IMHO nicht gerade der Überflieger was die Arbeitsgeschwindigkeit angeht. Besser als Afrika oder Indonesien bestimmt....

 

@ tobilein: o.k. da geb ich dir Recht, obwohl ich sagen muss, dass die Möbel innerhalb einer Woche fertig waren. Ich weiß allerdings nicht, ob er sonst noch Aufträge hatte.

Industrie ist aber was anderes als Handwerk bzw. "Arbeit". Hier kostet einfach eine Maschine (bzw. Maschinenstunde) noch um einiges mehr als eine menschliche Arbeitsstunde. Daher wird hier vieles in "Handarbeit" gemacht z.B. der Kanalgraben (in unserer Siedlung) per Hand mit Krampen und Schaufel gegraben statt mit einem Bagger - in Europa undenkbar. Ist sicher langsamer - aber billiger! Und Zeit ist ja nicht so wichtig.

lg nf